Cum te asiguri ca vei face o investiție rentabilă în imobiliare?

Creșterea valorii proprietății și veniturile din chirii sunt doar două modalități de a face bani în domeniul imobiliar. Nu sunt însă singurele opțiuni pentru un investitor interesat de acest domeniu.

Cea mai răspândită modalitate de a câștiga bani în domeniul imobiliar este prin creșterea valorii proprietății: cumpărați o proprietate (teren, casă, apartament) la un preț mic și apoi o vindeți la un preț mult mare, după trecerea unei perioade de timp. Locația, dezvoltarea și îmbunătățirile sunt principalele moduri prin care imobilele rezidențiale și comerciale își pot crește valoarea. Totuși, există o serie de necunoscute la momentul cumpărării proprietății, necunoscute care se pot transforma în riscuri cu privire la profitul pe care îl anticipați a fi obținut din respectiva tranzacție imobiliară. Unul dintre riscuri este timpul: uneori este greu de anticipat în cât timp vă va aduce profit respectiva tranzacție imobiliară, iar „blocarea” unei sume de bani pentru o perioadă mai mare de timp decât ați anticipat inițial ar putea să vă diminueze substanțial profitul așteptat. Spre exemplu, ați cumpărat un teren la marginea orașului, anticipând că peste 5 ani îl veți putea revinde cu un profit substanțial, ca urmare a extinderii orașului; în calcul ați luat și faptul că, terenul respectiv, în prezent fără alte utilități în afară de rețeaua de curent electric (care trece prin apropiere) va fi mult mai bine dotat, în urma unor investiții făcute de primăria localității în rețeaua de canalizare, apă curentă și gaze naturale (investiții anunțate de administrația locală, la acel moment). Din diferite motive însă primăria a amânat realizarea investițiilor promise cu 5 ani, spre exemplu, fapt care va face ca profitul pe care l-ați anticipat să fie obținut abia în 10 ani. Între timp, inflația sau evoluția cursului valutar ar putea să contribuie de asemenea, într-un mod substanțial la erodarea profitului anticipat. Spre exemplu, cumpărarea terenului s-a realizat în lei (100.000 de lei), iar peste cinci sau zece ani, prețurile în zonă se negociază și se achită în euro sau dolari, în condițiile în care leul s-a depreciat față de euro și dolar în acești ani. Dacă deprecierea este de 25% (să nu uităm că vorbim de o perioadă lungă de timp), în euro, valoare proprietății nu s-a dublat (creștere de 100% de la 100.000 de lei, la 200.000 lei, ci doar a crescut cu 60%). La rândul său și inflația singură poate duce la aprecierea bunurilor imobiliare, dar este un pic o victorie fără învingători. Deși este posibil să obțineți de mai multe ori banii investiți atunci când vindeți o proprietatea, din cauza inflației, multe alte bunuri costă tot de atâtea ori mai mult, astfel încât puterea de cumpărare în mediul dvs. actual rămâne aceeași (dacă însă ați urmărit însă tocmai să vă păstrați puterea de cumpărare, atunci investiția dvs. și-a atins scopul).

Varianta și mai rea ar fi ca primăria să se gândească la realizarea unei investiții lângă terenul achiziționat de dumneavoastră, gen groapă de gunoi sau autorizarea funcționării unui agent economic poluator, fapt care ar diminua semnificativ valoarea proprietății dumneavoastră.

Pe măsură ce cartierul din vecinătatea proprietății se dezvoltă, adăugându-se rute de tranzit, școli, centre comerciale, locuri de joacă și multe altele, aceste schimbări determină creșterea valorii casei. Desigur, această tendință poate funcționa și invers, valoare proprietății scăzând pe măsură ce un cartier se degradează.

Creșterea valorii unui teren poate proveni și din descoperiri de minerale valoroase sau alte mărfuri – cu condiția ca proprietarul să dețină drepturile asupra acestora. Un exemplu extrem al acestui lucru ar fi petrolul, dar creșterea valorii poate proveni și din depozite de pietriș, copaci și alte resurse naturale (calcar exploatat la suprafață, etc.).

Profituri imobiliare din venituri

Cea de-a doua modalitate obișnuită de generare a bogăției în domeniul imobiliar este prin încasarea unei chirii. Veniturile din imobiliare pot veni însă sub mai multe forme. Astfel, în funcție de drepturile dvs. asupra terenului, companiile vă pot plăti redevențe sau plăți regulate pentru orice structură pe care o adaugă. Acestea includ, de exemplu, sondele, conductele, gropile de pietriș, căile de acces și stâlpii de telefonie mobilă. Pământul poate fi închiriat și pentru producție, de obicei pentru producția agricolă, iar terenurile cu arbori pot fi valoroase pentru lemnul care poate fi recoltat periodic.

Proprietățile comerciale pot produce venituri și sub formă de venituri din opțiuni. Mulți chiriași vor plăti taxe pentru opțiunile contractuale, cum ar fi de exemplu dreptul de prim refuz la biroul de alături (dreptul de a refuza ca o altă companie să se instaleze lângă ei). Chiriașii plătesc o primă pentru a deține aceste opțiuni, indiferent dacă le exercită sau nu. Veniturile din opțiuni există uneori și pentru terenuri și chiar pentru proprietăți rezidențiale, dar, de obicei aceste variante apar foarte rar în practică.

Cumpără și ține

Acesta este unul dintre cele mai tradiționale moduri de a obține venituri din imobiliare. Există mai multe modalități de a realiza acest lucru: puteți cumpăra o casă unifamilială și o puteți închiria; cumpărați o casă multifamilială și locuiți într-unul dintre apartamente în timp ce le închiriați pe celelalte – ideal pentru a acoperi ipoteca și propriile cheltuieli de locuință; sau achiziționați o casă multifamilială și închiriați toate unitățile optând fie pentru gestionarea personală a proprietății, fie pentru angajarea unei companii de administrare care să se ocupe de închirierea apartamentelor, colectarea chiriei, realizarea reparațiilor necesare etc.

Renovările

Renovarea unor proprietăți poate asigura o rentabilitate ridicată într-un timp scurt dacă știți cum să găsiți proprietăți de renovat, ai abilitățile necesare pentru a face singur renovările sau pentru a supraveghea o echipă care să le efectueze și ai un sentiment al costurilor subiacente ale unei proprietăți și a valorii potențiale.

Airbnb și închirierile de vacanță

Cererea de închiriere a unor apartamente sau garsoniere în zone de interes ale unor orașe turistice a decolat în ultimii ani, mulți călători preferând această opțiune decât să stea într-un hotel (deși pandemia COVID-19 a afectat pentru moment această piață). Rețineți însă că închirierile pe termen scurt sunt reglementate și uneori chiar interzise în anumite orașe. Verificați statutul orașului înainte de a posta o astfel de ofertă pe un site web precum Airbnb, VRBO sau HomeAway. Și, de asemenea, imaginați-vă ce costuri suplimentare se vor adăuga dacă aveți în vedere curățarea și igienizarea locației pentru ca și următorii oaspeți să se declare mulțumiți de condițiile oferite.

Surse alternative de venituri imobiliare

Trusturile de investiții imobiliare (REIT), titlurile garantate ipotecar (MBS) , corporațiile de investiții ipotecare (MIC) și grupurile de investiții imobiliare (REIG) sunt alternative investiționale în sectorul imobiliar. În general, acestea sunt considerate vehicule investiționale pentru obținerea veniturilor imobiliare, dar au reguli variate de funcționare și metode variate de intrare.

O altă opțiune de a realiza venituri în sectorul imobiliar este achiziționarea unei case de la un creditor atunci când creditorul ipotecar este în urmă cu plățile. Pentru aceasta trebuie urmărite sursele de informare cu privire la executările silite și participarea la licitațiile organizate de executorii judecătorești. Deși profiturile pot fi substanțiale procedurile se pot dovedi destul de complicate și consumatoare de timp, iar participarea la astfel de licitații implică și depunerea unei garanții (de obicei, de 10% din valoarea imobilului licitat).